Asset Management

Im Immobiliensektor bedeutet Asset Management die Verwaltung eines Immobilienbestandes. Untergliedern lässt sich das Asset Management auf Portfolio- und auf Objektebene (Property Management).

CapRate

Die CapRate gibt die anfängliche Rendite einer Immobilienanlage wieder und dient dazu, verschiedene Investments zu vergleichen. Sie errechnet sich aus dem Verhältnis von Nettomieteinahmen (Nettokaltmiete) zum Kaufpreis einer Immobilie. Die CapRate entspricht dem Kehrwert des Einkaufsfaktors (Kaufpreis / Netto-Jahresmiete)

Cashflow

Der Cashflow stellt den Zahlungsmittelfluss eines Unternehmens – oder auch einer Immobilie – dar. Er errechnet sich aus dem Saldo aller Einzahlungen und Auszahlungen in einer bestimmten Periode. Durch einen positiven Cashflow erhöhen sich die liquiden Mittel einer Gesellschaft.

Closing

Unter dem Closing versteht man bei einer Immobilientransaktion den tatsächlichen Übergang von Lasten und Nutzen. Zum Beispiel fließen dem Käufer einer Immobilie erst ab dem Closing die Mieteinnahmen des Objekts zu.

Core

Eine Core-Strategie beinhaltet Investitionen in bestehende Immobilien hoher Qualität und erstklassiger Lage, die voll an bonitätsstarke Nutzer mit langfristigen Mietverträgen vermietet sind. Entsprechend weisen Core-Investments ein geringes Risiko bei begrenzten Renditen auf.

Core+

Bei einem Core+ Investment liegt der Fokus auch auf guten Lagen sowie Mietern mit hoher Bonität, doch bestehen im Vergleich zu Core höhere Risiken. Diese können ein geringer Leerstand oder kürzer laufende Mietverträge sein. Oder eine Lage, die nicht ganz so gut ist wie bei einem Core-Investment. Dafür lassen sich im Core+ Segment höhere Renditen als im reinen Core-Segment erzielen.

EBT

Earnings before taxes, also Gewinn vor Steuern. Das EBT ist hilfreich bei Vergleichen von Unternehmen mit unterschiedlicher Steuerlast. EBIT Earnings before interest and taxes, also Gewinn vor Zinsen und Steuern. Das EBIT zeigt das operative Ergebnis eines Unternehmens und ermöglicht Vergleiche zwischen Unternehmen unterschiedlicher Finanzierungsstruktur und Steuerlasten.

EBITDA

Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization, also Gewinn vor Steuern, Zinsen sowie Abschreibungen auf Sachanlagen und immateriellen Vermögensgegenständen. Zuschreibungen werden beim EBITDA gegengerechnet. Im Gegensatz zum EBIT eliminiert das EBITDA auch den Effekt der Abschreibungen, die mitunter verzerrende Wirkung haben können. Insofern zeigt das EBITDA das Betriebsergebnis einer Gesellschaft vor Abschreibungen an.

Einkaufsfaktor

Der Einkaufsfaktor errechnet sich aus dem Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er gibt somit das Wieviel-fache der Miete bei Kauf für eine Immobilie gezahlt wurde wieder. Insofern gilt ceteris paribus ein Erwerb mit einem niedrigen Einkaufsfaktor als günstig. Für die Höhe des Einkaufsfaktors spielen u.a. die Lage und die Qualität eines Objekts sowie bestehende Mietverträge eine wesentliche Rolle. Der Einkaufsfaktor entspricht dem Kehrwert der CapRate (Netto-Jahresmiete / Kaufpreis).

Jahresüberschuss

Der Jahresüberschuss, auch Konzernergebnis genannt, ist der Gewinn eines Unternehmens, der in einer Periode nach Abzug aller Kosten, insbesondere auch nach Abzug aller Kosten und Steuern unter dem Strich übrig bleibt. Er entspricht dem Nettoergebnis.

NRI (Net Rental Income)

Unter Net Rental Income (NRI) versteht man die Nettomieteinnahmen. Diese errechnen sich aus den Bruttomieteinnahmen minus den laufenden Betriebskosten sowie den Instandhaltungsaufwendungen.

Signing

Unter Signing versteht man die Vertragsunterzeichnung. In Deutschland müssen Immobilientransaktionen notariell beurkundet werden. Der tatsächliche Übergang von Lasten und Nutzen erfolgt erst mit dem Closing einer Transaktion.

Value-add

Value-add meint Investitionen in unterbewertete Objekte und Märkte am Immobilienmarkt. Die Unterbewertung kann zum Beispiel auf einen relativ hohen Leerstand oder eine niedrige Gebäudequalität zurückzuführen sein. Renovierung, Vitalisierung oder Mieterwechsel sind Maßnahmen, um den Wert der Immobilie zu steigern. Häufig steht am Ende einer Value-add-Strategie der wertschaffende Weiterverkauf einer Immobilie. Im Vergleich zu Core und Core+ weist Value-add ein höheres Risiko auf, aber in der Regel auch eine höhere Rendite.

WALT D

Die Kennzahl WALT steht für “weighted average lease term”, also für die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios. Bestehen vor allem langfristige Mietverträge, ergibt sich ein hoher WALT von vielen Jahren.

Asset Deal

Als Asset Deal wird im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen eine Transaktion bezeichnet, bei der der Investor eine Immobilie direkt erwirbt. Veräußerungsgegenstand ist dabei die Immobilie selbst – im Unterschied zum Share Deal, bei dem lediglich Anteile an einer Objektgesellschaft veräußert werden. Ein Asset Deal ist stets mit einem Grundstückserwerb verbunden. Der Käufer wird an Stelle des Verkäufers unmittelbarer Eigentümer des erworbenen Objekts. Neben dem "klassischen" Immobilienkauf, bei dem der Käufer ein Grundstück mit einem bereits bestehenden Gebäude erwirbt, sind weitere Formen eines Asset Deals möglich. Hierzu zählen Bauträgerverträge, Generalübernehmermodelle, Grundstückskäufe mit Vertragsübernahme und Property Outsourcing durch Sale-and-Lease-back. Auch bei Portfoliotransaktionen kann es sich um Asset Deals handeln, sofern mehrere einzelne Objekte en bloc veräußert werden. Werden dagegen bei einer Portfoliotransaktion statt einzelner Immobilien Anteile an einer Gesellschaft veräußert, die das betreffende Immobilienportfolio hält, handelt es sich um einen Share Deal.

Share Deal

Als Share Deal werden im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen solche Transaktionen bezeichnet, bei denen Investoren nicht die betreffenden Immobilien selbst erwerben, sondern Anteile an einer Objektgesellschaft, die ihrerseits eine oder mehrere Immobilien hält. Eigentümer der Immobilie bleibt weiterhin die Objektgesellschaft, während der Investor durch den Share Deal mit seiner Gesellschafterstellung nur mittelbares Eigentum an der Immobilie erlangt. Rechtlich handelt es sich um den Kauf eines Unternehmens beziehungsweise einer Unternehmensbeteiligung, und nicht um einen Immobilienkauf. Die möglichen Gründe, sich statt eines Asset Deals für einen Share Deal zu entscheiden, sind vielfältig. Insbesondere bei Engagements im Ausland stehen Immobilieninvestoren vor dem Problem, dass der Direkterwerb von Immobilieneigentum durch Ausländer in einigen Staaten aufgrund gesetzlicher Bestimmungen erheblichen Restriktionen unterworfen oder sogar völlig unmöglich ist. In diesen Fällen bilden Share Deals oft den einzigen gangbaren Weg, um in die Immobilienmärkte dieser Länder zu investieren. So hat der Erwerb von Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften beispielsweise im Zusammenhang mit den zunehmenden Auslandsinvestitionen Offener Immobilienfonds stark an Bedeutung gewonnen. Darüber hinaus wird die Entscheidung zwischen Asset Deal und Share Deal häufig unter steuerlichen Aspekten getroffen. So fällt beispielsweise keine Grunderwerbsteuer an, wenn der Käufer nicht mehr als 95 Prozent der Anteile an einer Objektgesellschaft erwirbt und der Verkäufer auf Dauer mehr als fünf Prozent der Gesellschaftsanteile behält. Bei den Objektgesellschaften, deren Anteile im Wege eines Share Deals übertragen werden, kann es sich sowohl um Personen- als auch um Kapitalgesellschaften handeln. Personengesellschaften werden vor allem dann gewählt, wenn eine direkte Zuweisung von Verlusten aus der Objektgesellschaft zu deren Gesellschaftern erwünscht ist. Aus Verkäuferperspektive kann der Verkauf von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft steuerlich interessant sein, weil dabei entstehende Veräußerungsgewinne nicht besteuert werden, sofern die Anteile von einer Kapitalgesellschaft gehalten und verkauft werden.

Sale-and-lease-back

Das Sale-and-lease-back-Verfahren stellt eine Sonderform des Leasings dar. Der Leasinggeber erwirbt vom Leasingnehmer das überwiegend eigengenutzte Objekt und vermietet es an diesen wieder zurück. Dieses Verfahren hat in den letzten drei Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen, da der Leasingnehmer durch den Verkauf stille Reserven im Anlagevermögen heben kann. Das gebundene Kapital wird freigesetzt und in profitablere Anlagen (vor allem im Kerngeschäft) investiert.

B-STANDORT

Die Bezeichnung B-Standort, auch B-Stadt oder Potenzialstadt genannt, stellt eine subjektive Bewertung eines Standortes dar. Üblicherweise werden Standorte in drei oder vier Klassen unterteilt: A-, B-, C- und/oder D-Standort. Ein A-Standort/eine A-Stadt ist z. B. eine Großstadt mit über 500.000 Einwohnern mit nationaler oder gar internationaler Bedeutung. Neben der Einwohnerzahl fließen weitere marktspezifische Charakteristika wie beispielweise Büroflächenumsatz, Wirtschaftsleistung oder Kaufkraft in die Standort-Klassifikation ein. Die Einordnung in die Klassen geht auch typischerweise mit unterschiedlichen Rendite-Risikoprofilen der Standorte einher. Eine Investition in eine Immobilie an einem B-Standort verspricht, im Vergleich zu Immobilieninvestitionen an A-Standorten, i. d. R. höhere Renditen bei höheren Risiken. Die Risiken spiegeln sich z. B. in Vermietungs- und Wiederverkaufsrisiken wider. Zu den deutschen A-Standorten zählen klassischerweise die Top-7-Standorte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Als B-Standorte werden meist Potenzialstädte mit 150.000 bis 500.000 Einwohnern bezeichnet, die einen bedeutenden Büromarkt mit vielversprechender zukünftiger Nachfrageentwicklung sowie geringen Spannen der Spitzenmieten vorweisen. Bedeutende Potenzialstädte sind beispielweise wichtige Wirtschaftsstandorte wie Hannover oder Universitätsstädte wie Münster. C- und D-Städte sind entsprechend kleinere Städte von geringerer Bedeutung für den jeweiligen Immobilienmarkt.

KATASTERAMT

Beim Katasteramt handelt es sich um eine staatliche oder kommunale Behörde, deren Hauptaufgaben im Bereich des Vermessungswesens (Geodäsie) liegen. Andere Bezeichnungen hierfür sind, abhängig vom Bundesland, auch Vermessungsamt oder Amt für Bodenmanagement. Als Kataster wird in diesem Zusammenhang ein amtliches Grundstücksverzeichnis bezeichnet. Das Kataster besteht aus einem beschreibenden und einem darstellenden Teil in Form von Liegenschaftsbuch (Katasterbuchwerk) und Kartenmaterial (Katasterkartenwerk).